법원 경매에서 주택임대차보호법

 

1. 적용범위

 

▶ 이 법은 주거용 건물(이하 '주택')의 전부 또는 일부의 임차에 관하여 적용

▶ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우 또한 같음

 

2. 주거용 건물의 판단기준

 

▶ 공부상 표시가 주거용으로 되어야 하는가?

- 공부상 표시가 아닌 실질적인 용도가 주거용 인가로 판단해야 함

 

▶ 어느 정도를 주거로 사용해야 하는가?

- 상가 부분보다 주거용으로 사용되는 부분이 더 크거나, 만약 더 작더라도 상가 부분과 비견될 정도로 상당한 면적이어야 하며, 실제로 그곳이 유일한 거주지여야 함

- 반면, 장사에 부수적으로 임시거처로 사용하면서 실제 주거지가 따로 있는 경우에는 적용범위에서 제외

 

3. 대항력

 

▶ 대항력의 의미

- 대항력이라 함은 마치 임차권이 등기된 것과 같이 임차가 종료될 때까지 주택을 사용, 수익 할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금 반환 청구권, 부속물 매수 청구권)를 임대인 기타 제삼자에 하여 주장할 수 있는 권리

- 임차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날로부터 제삼자에 하여 효력이 생김. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄. 임차주택의 양수인(기타 임할 권리를 승계한 자 포함)은 임인의 지위를 승계한 것으로 봄.

 

▶ 주택의 인도는 간접 점유로도 가능할까?

- 간접점유도 가능하지만 직접점유자의 주민등록 이전이 필수임

 

▶ 주민등록은 임대차 계약자 본인 것만 유효할까?

- 결론부터 말하면 아님. 본인 주민등록 대신 가족들의 주민등록으로도 대항력을 유지할 수 있음

 

▶ 주민등록이 등기부상 주택의 현황과 일치되어야 할까?

- 원칙적으로 일치되어야 하나, 예외인 경우도 있음

 

4. 우선변제권

 

▶ 우선변제권의 의의(동법 3조의 2 2항)

- 대항요건과 임대차계약증서에 '확정일자'를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음

 

* 전입신고 => 대항력

* 확정일자 => 우선변제권

 

▶ 확정일자 받는 방법(동법 3조의 6, 시행령 4조)

- 확정일자 번호

- 확정일자 부여일

- 임대인, 임차인의 인적사항

- 주택 소재지

- 임차인 목적물

- 임대차 기간

- 차임, 보증금

- 신청인 성명과 주민등록번호 앞 6자

 

5. 대항력과 우선변제권의 발효시점 차이

 

- 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 성립되는 권리로서, 그 임차계약기간 동안 거주할 수 있고, 기간이 종료될 경우 주택 소유자로부터 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리

- 우선변제권이란 임차인이 대항력을 갖추고, 나아가 임차계약서에 확정일자를 받은 경우, 그 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때, 그 경락금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리

 

6. 차임증감청구권(7조)

 

- 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음

- 증액의 경우에는 약정한 차밍 등의 5%의 금액을 초과하지 못함

 

7. 임차권등기명령제도

 

- 임차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 비방 법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음

 

■ 최우선변제를 받을 임차인의 범위(동법 시행령 11조)

■ 구체적으로 최우선 변제받는 금액(동법 시행령 3조)

■ 소액임차인에 해당 여부 판단시점

- 소액임차인에 해당하는 여부의 판단시점은 원칙적으로 '배당요구 종기시'임

- 소액임차인도 배당종기시까지 배당요구를 해야만 우선변제를 받을 수 있으므로(민집 148조 2호) 배당요구 종기시점을 기준으로 소액임차인인지 여부가 결정되는 것임

 

 

8. 임차인의 사망과 임차권의 승계

 

- 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계함

- 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계함

 

9. 강행규정(10조)

 

- 주택임차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음

- 따라서 임차인에게 불리한 어떠한 약정도 무효이므로 설사 서면으로 계약을 따로 체결하였다고 해도 그 내용이 임차인에게 조금이라도 불리할 경우, 법적으로 무효

 

10. 표준계약서 제도 도입

 

- 법무부에서는 2014.10.10 주택임차계약으로 인해 발생 가능한 여러 가지 문제점을 예상하여 표준계약서를 공표하였으므로 계약 시 활용하면 많은 도움이 될 것으로 판단됨