경매 절차에서의 인도명령

 

부동산 법원 경매에서 낙찰을 받았을 때, 경매에 입문한 사람들은 점유자를 어떻게 내보내야 하는가에 대해 가장 고뇌하기도 하면서, 이 점이 부담스러워 경매에 손은 대는 것 조차 어려워하는 사람이 있다.

그러나 우리에게는 '인도명령'이라는 절차가 있다.

입찰하고 낙찰을 받았다면, 집으로 가기 전에 인도명령을 신청해놓는 것도 방법이다.

원활한 부동산 인도 과정이 진행되었다면, 신청했던 인도명령을 철회하면 된다.

 

1. 인도명령

 

▶ 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있다. 이 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자, 전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.

▶ 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 따라 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임자인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없다.

 

* 촉탁신청서

 

2. 인도명령 신청인

 

▶ 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있다.

 

3. 인도명령의 신청기간

 

▶ 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있다.

 

* 매각을 하기 위해서는 등기를 해야됨.

* 점유이전 가처분

 

4. 인도명령의 집행

 

▶ 법원의 인도명령이 있으면 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

▶ 채무자 소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

* 배당신청한 선순위 세입자

* 배당신청한 후순위 세입자

* 배당신청하지 않은 선순위 세입자(세입자의 보증금이 얼마인지 모름)

 

5. 명도소송 전 필수적인 가처분

 

▶ 명도소송에서 가장 유의할 점은 그 소송 전에 반드시 점유이전가처분을 신청해야만 한다는 것이다.

▶ 그 이유는 명도소송을 제기할 당시 점유자가 소송 진행 중에 부동산을 다른 사람에게 이전해버리면 기존의 점유자를 상로 받은 승소판결문으로 새로운 점유자를 상로 집행할 수 없기 때문이다.

 

6. 승계집행문 필요

 

▶ 집행권원에 표시된 당사자 이외의 사람을 채무자로 하는 강제집행에 있어서는 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 승계 사실을 증명서로 증명한 때에 한하여 법원사무관 등이나 공증인이 집행문을 내어줌

▶ 집행문은 당사자의 승계인에 한하여 집행력이 미치는 사실을 공증하여 집행권원을 보충하는 의미가 있음

▶ 승계집행문은 제 1심 법원의 법원사무관 등이 부여하고, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관 등이 부여할 수 있지만(민사집행 28조 2항), 재판장의 명령이 있는 때에 한하여 부여한다.(민사집행 32조 1항)

▶ 승계 집행문에 있어 집행력의 주관적 범위는 기판력의 주관적 범위와 일치함.(민사소송법 218조 1항)