부동산 가격구조 및 감정평가 이론

 

▶ 물권 = 권리증

▶ 전세권 = 물권 + 채권

▶ 임차권등기 = 채권, 배당신청

 

1. 부동산 가격구조 이론

 

부동산투자의 결정요인은

첫째로, 초기의 자본지출로 요구되는 양(amount)과 안정성(safety)

둘째로, 기대되어지는 주기적인 또는 매년의 소득의 양과 질 그리고 지속기간(duration)을 고려

셋째로, 인플레이션에 대한 헤지(hedge))로서 기여하는 구매력 보호(purchasing power protection)의 정도

넷째로, 투자를 현금으로 전환하기 용이한 정도의 환금성

다섯째로, 자본가지 증가(capital appreciation)에 대한 보존력과 타인 자본의 이용가능성이나 소득세 보호

여섯째로, 투자자본에 대한 세금공제 후 기대수익률(expected after-tax rate of return)을 고려하는 것이 있다.

 

다른 견해로는

첫째로, 투자수익률(return on investment)

둘째로, 경영위험(business risk)과 재무적 위험(financial risk)

셋째로, 자본비용(cost of capital)과 소득의 안정성 및 환금성을 부동산투자결정의 근거로 제시한다.

 

* 환급성이란 '필요할 때 팔 수 있어야 하는 것'을 의미한다.

 

 

2. 부동산 감정평가 이론

 

※ 비교방식 [거래사례비교법] 감정평가규칙 제17조(토지의 감정평가)

감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 지목, 주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가 상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 감정평가하여야 한다.

 

 

▶ 비교표준지 선정원칙

- 당해 또는 인접 시군구 안의 인근지역에 위치할 것

- 실제 지목 및 이용상황이 동일 또는 유사할 것

- 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한사항이 동일 또는 유사할 것

- 주위환경 등이 동일 또는 유사할 것

- 지리적으로 가능한 한 근접하여 있을 것

 

▶ 시점수정

- 지가변동률

- 생산자 물가지수

 

▶ 지역요인

- 가로조건, 근접조건

- 환경조건(자연조건)

- 행정적 조건

- 기타조건

 

▶ 개별요인

- 가로조건(가로의 폭, 구조 등의 상태)

- 접근조건(중심 및 편익시설과의 편의성)

- 환경조건(고객의 유동성과 인근환경과의 적합성)

- 획지조건(면적, 접면, 너비, 형상, 방위, 고저 등)

- 기타 조건(장래의 동향, 기타)

 

▶ 기타 사항

- 관계법령에 의한 토지의 사용, 처분 등의 제한 또는 그 해제

- 도시관리계획의 결정, 변경 또는 도시계획사업의 시행

- 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

- 토지의 형질변경이나 지목의 변경

- 토지개량비 등 유익비의 지출

- 은행 등 금융기관의 이자율 변동

- 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등