법원 경매 매각물건명세서 확인하는 방법

 

1. 매각물건명세서의 개념과 공신력

 

▶ 매각물건명세서는 법원이 경매를 진행할 부동산에 관한 현황과 권리 관계를 공시하여, 매수희망자가 해당 물건에 관해 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 입찰 전 문제의 소지가 될 수 있는 내용들을 공지하여 예측하지 못한 손해가 발생하는 것을 방지하고자 하는 문서

 

▶ 구체적으로는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등이 기재되어 있다.

 

* 소유권이전을 청구한 날로부터 가등기 권리의 소멸시효는 10년이다. (소유권을 상실할 여지가 있다.)

 

2. 매각물건명세서 열람 가능 시기

 

▶ 법원에서는 매각물건명세서를 매각기일의 1주일 전부터 법원에 비치하여, 누구든지 무료로 볼 수 있도록 하고 있다.

 

▶ 경매를 하는 분들은 대부분 유료 경매 사이트를 통해 매각물건명세서를 확인하는 경우가 많다. 이때 주의할 점은 매각 기일 1주일보다 훨씬 이전에 등재된 경우는 유찰되기 전의 자료를 참고용으로 제공하는 것이기 때문에, 반드시 입찰 일주일 전 법원 경매정보 사이트를 통해 최신본을 재확인하는 것이 좋다.

 

3. 매각물건명세서 열람 방법

 

▶ 오프라인 경매 담당 법원

 

▶ 온라인 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 접속하여 [경매물건] -> [물건 상세검색]을 통해 검색한 물건의 기본정보 하단에 [매각물건명세서 클릭]하여 확인

 

▶ 사건 매각물건번호

- 경매 사건의 번호

- 하나의 사건에 경매 물건이 하나인 경우도 있지만 여러개인 경우도 있다.

- 하나의 사건에 경매 물건이 여러개인 경우에는 사건 번호 뒤에 괄호로 숫자가 붙어있는 경우에는 최종 낙찰 후 권리인수까지 상당한 시간이 소요된다는 점을 미리 알고 진행해야 한다.

 

▶최선순위 설정(= 기준권리)

- 말소기준권리라고 불리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기,  경매기입등기 등 경매신청하거나 배당요구한 선순위 전세권 중 가장 먼저 설정된 최선순위 설정 권리가 명시되어 있다.

- 이 최선순위 설정 권리 이후의 권리는 원칙적으로는 매각을 통해 소멸되지만 몇 가지의 예외가 있다.

- 말소기준권리에도 소멸되지 않는 4가지의 권리에 대해서는 꼭 기억하고 권리분석에 참고해야 한다. 첫째로, 건물철거 및 토지인도청구 가처분. 둘째로, 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권. 셋째로, 유치권. 넷째로, 법정지상권.

 

* 물권적인 것인지, 채권적인 것인지 구분

 

▶배당요구종기

 배당을 받을 권리가 있는 자들은 법원에서 정하여 공지한 기일까지 배당을 요구해야 한다. 배당 요구를 할 수 있는 기간을 배당요구종기라고 하며, 이 날짜 이후에는 배당을 신청하더라고 법원에서 배당금을 지급하지 않는다. 이 부분에서 배당받을 권리가 있는 자들은 배당요구종기가 지나더라고 그 돈을 못 받고 끝나는 것이 아니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우나, 배당 요구를 하지 않아서 받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.

 

▶현황조사 및 임차인의 권리신고 내역

 매각물건명세서의 본론이라고 할 수 있다. 보증금과 전입신고 여부, 확정일자와 배당요구 여부 등 가장 중요한 내용이 기록되어 있다. 입찰하고자 하는 물건에 임차인이 있다면, 대항력과 배당요구 여부 등을 확인하여 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 필히 확인해야 한다.

▶ 등기된 부동산에 관한 권리 및 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

 이 부분은 물건이 매각되더라도 소멸되지 않고 그대로 남아서 낙찰자에게 인수되는 권리이다.

 

▶ 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

 이 부분에는 법정지상권에 대한 내용이 기재되어 있기 때문에 낙찰받아 건물을 철거하고 새로 세울 계획이라면 반드시 확인해야 하는 사항이다. 법정지상권이란 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권의 효력이 발생하는 권리이다. 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 소유자가 달다진 경우에 건물주를 보호하기 위한 것으로 특정한 성립 요건을 갖추어야 한다. 

 첫째로, 저당권 설정 당시, 토지와 건물의 소유자가 동일했을 것. 둘째로, 저당권 설정 당시, 토지 위에 건물이 실제로 존재했을 것. 셋째로, 공매나 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것.

 

▶ 비고란

 공부상의 용도와 실제 사용되는 용도가 불일치한 위반 건축물인지 여부 등 입찰자가 주의해야 하는 사항이 기록되는 항목

 

* 경매로 부동산을 낙찰받고자 할 때에 감정평가서와 현황조사서, 매각물건명세서를 확인하는 것은 필수이다.

* 이 때, 등기부등본 상에서 안 지워지는 내용이 있는 물건은 하지 마라.

 

4. 매각물건명세서 추가 내용

 

▶ 매각물건명세서는 집행법원이 감정평가서와 현황조사서 등을 토대로 작성하는 경매정보자료이며, 부동산 경매에 참가하고자 할 때에 경매의 함정에 빠지지 않고 권리분석을 할 수 있는 기초자료이다. 매각기일 1주일 전에 열람이 가능하며, 작성 주체는 집행법원이다.

 

▶ 매각물건명세서에는 해당 경매부동산에 대한 사건번호와 물건번호, 작성일자, 담임법관, 부동산 및 감정평가액과 최저매각가격, 말소기준권리인 최선순위 권리의 설정, 배당요구종기일, 점유자의 성명과 권원 및 배당요구의 여부, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등이 기재된다.

 

* 매각기일에 낙찰되고 나서 매각물건명세서에 중대한 하자(사실과 다르게 기재되거나 누락된 경우)가 발생한 경우.. 당해 경무부동산의 매수인은 매각허가에 대한 의의신청 [민사집행법 제121조 5항]이나 매각허가결정에 대해 즉시 항고[민사집행법 제123조 2항]를 할 수 있다.