경매에서의 부동산과 동산

 

민법은 '토지와 그 정착물'을 부동산이라고 하고, 부동산 이외의 것을 동산이라고 한다.

 

* 민법은 토지와 그 정착물을 부동산으로 보고 있다. (제99조 제1항)

* 민법이 왜 부동산을 토지와 정착물로 나누었는지에 대한 입법취지는 밝혀져 있지 않다.

* 서구의 입법례는 "지상물은 토지에 따른다"는 원칙에 따라 토지만을 부동산으로 하고, 건물 등 정착물이나 지상물은 독립한 부동산으로 인정하지 않는다. (독일 민법 제93조, 스위스 민법 제655조와 제667조, 프랑스 민법 제517조 등)

1. 토지

 

▶ 인위적으로 구획된 일정범위의 지면을 중심으로 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 상하에 미치는 입체적 존재. (제212조)

 

▶ 토지 소유권의 범위

- 토지의 구성물(암석, 토사, 지하수)에는 토지 소유권이 미친다.

- 광업권과 조광권의 객체인 지하에 매장된 미채굴의 광물(광업법 제3조)에는 토지소유권이 미치지 않는다.

- 바다에서는 어업권, 공유수면사용권, 공유수면매립권 등 이용권만 있고, 사적소유권은 부정된다. 토지와 바다의 분계는 약최고고조면에 의한다. (공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제2조 제1호, 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 제6조 제4호) 약최고고조면은 일정 기간 조석을 관측하여 분석한 결과 가장 높은 해수면을 말한다.

- 하천은 국유에 속하며, 하천관리청의 허가를 얻어 하천구역을 점용할 수 있으나, 하천을 구성하는 토지와 그 밖의 하천시설에 대해서는 사권을 행사할 수 없다. (하천법 제4조 제2항)

 

▶ 토지는 연속되어 있으나 인위적으로 지표에 선을 그어 구별한다.

- 토지정착물이란 토지에 고정되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서, 그 상태대로 사용되는 것이 그 물건의 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다. 건물, 교량, 수목이 이에 속하지만, 가건물, 수목, 토지, 건물에 충분히 정착되지 않은 기계는 토지의 정착물이 아니다. 여기에서 정착물을 자역적 관찰의 객체가 아니라 법기술적인 개념이다.

- 토지와 별개의 공시방법을 갖추고 있는지의 여부에 따라 토지정착물은 토지와 별개의 독립한 물건인 것(건물 등)과 토지의 구성 부분으로 토지에 정착되어 그 일부인 것에 지나지 않는 것(교량, 돌담, 우물 등)으로 나누어진다.

 

▶ 건물은 토지로부터 독립한 별개의 부동산으로 건물등기부에 의하여 공시된다. (부동산등기법 제14조, 제15조)

 

▶ 입목에 관한 법률에 의한 수목

- 입목에 관한 법률에 의하여 입목등기(토지대장에서 확인)를 한 경우에 수목은 토지와 별개의 독립한 부동산으로 다루어진다. (동법 제3조)

- 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로, 토지 평가에 포함되지 아니한다. (대결 1998.10.28. 98마 1817)

- 입목에 관한 법률에 따라 수목은 수유권과 저당권의 객체로 된다.

 

▶ 명인방법을 갖춘 수목의 집단 또는 미분리과실

- 명인방법을 수목의 경우에는 토지와 독립하여 거래의 객체로 된다. (대결 1998.10.28.98마 1817) 따라서 명인방법을 갖추지 못한 수목은 토지의 부착물로써 토지소유권자에 귀속한다.

- 과수의 열매, 엽연초, 뽕잎, 입도 등 미분리의 과실도 명인방법을 갖추면 독립한 물건으로 다루어진다.

 

▶ 농작물

- 아무 권원 없이 타인의 토지에 경작한 경우에도 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 있다. "적법한 경작원 없이 타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도(아직 다 자라지 않은 작물)가 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다"(대판 1979.8.28.79다 784)고 하여 명인방법도 필요 없다고 한다. "남의 땅에 구너 한없이 경작 재배한 농작물의 소유권은 그 경작자에게 있고, 길이 4~5cm에 불과한 못자리도 농작물에 해당한다" (대판 1969.2.18.68도 906)

2. 동산

 

▶ 동산의 의의

- 동산이란 토지와 그 정착물 이외의 모든 물건을 말한다. (제99조 제2항) 따라서 토지에 부착한 물건이라도 정착물이 아니면 동산이다.

- 적기 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산이다.

- 동산임에도 선박, 항공기, 자동차, 일정한 건설기계 등도 특별법상 부동산으로 취급된다.

 

▶ 금전의 특수성(= 유가증권)

- 화폐인 금전도 그 존재 형태로 보면 동산의 일종이다. 그러나 다른 동산과 달라서 보통의 물건이 가지는 개성을 가지지 않으므로, 교환가치 그 자체라고 보아서 금전은 민법상 동산에 관한 규정을 적용하지 않는 것이 많다.

- 즉 금전은 본래의 사용이 양도에 한정되는 소비재이며, 소유와 점유가 분리되지 않고, 수량으로 표시된 일정한 화폐가지가 중요시된다. 금전의 특수성이 인정된다.

- 화폐의 점유는 곧 화폐의 소유를 의미하므로 화폐를 점유하는 자는 언제나 그 소유권을 취득하게 된다. 따라서 화폐에 대해서는 선의취득이 인정되지 않는다.

- 타인의 점유에 들어간 화폐에 대해서는 물권적 반환청구권이 인정되지 않고, 부당이득반환 등 채권적 반환청구권이 인정된다. (통설)

- 기념화폐나 강제통용력을 읽은 화폐를 수집대상으로 하여 거래하는 경우에는 동산인 물건으로 인정한다.

3. 그 외

 

▶ 권리변동의 성립요건

- 부동산은 등기를(제196조), 동산은 인도를(제188조) 그 공시방법으로 한다.

 

▶선의취득의 적용

- 동산의 점유에는 선의취득제도가 인정됨으로써 공신력을 부여하지만(제249조), 부동산의 등기에는 공신력을 인정하지 않는다.

 

▶ 시효취득의 차이

- 소유권의 시효취득에 있어서 부동산은 점유취득시효(20년)와 등기부취득시효(10년) 등이 있으나(제245조), 동산은 점유취득시효만 있다.(제246조)

 

▶ 상린관계

- 상린관계는 원칙적으로 부동산에 대해서만 적용된다. (제216조 이하)

 

▶ 소유권의 취득사유

- 무주물의 경우 부동산은 국유(제252조 제2항)로 하고, 동산은 선점자가 소유권을 취득한다.(제252조 제1항)

- 부합의 경우에 부동산의 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득하나(제256조), 동산 간의 부합인 경우 합성물은 주된 동산의 소유자에게 귀속하고, 주종을 구별할 수 없는 경우네는 부합 당시의 가액의 비율로 합성물을 공유한다.(제257조)

 

▶ 제한물권의 허용범위

- 설정할 수 있는 제한물권의 종류에 차이가 있다. 즉 지상권(제279조), 지역권(제291조), 전세권(제303조), 저당권(제356조)은 부동산만을 대상으로 인정하고, 동산에는 인정되지 않는다.

 

▶ 재판관할 및 강제집행

- 부동산에 대해서만 재판관할이 있다. (민사소송법 제20조)

- 부동산에 대한 강제집행은 그 소재지 법원이 관할하나(민사집행법 제79조), 동산에 대한 강제집행은 집행관이 그 물건을 점유함으로써 하는 압류에 의하여 개시한다.(민사집행법 제188조)

 

▶ 환매기간

- 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다.(제591조)