부동산 용도지역과 용적률 및 건폐율

1. 용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시군관리계획으로 경정하는 지역이다.

▶ 도시지역

- 주거지역

가. 제1종 전용주거: 단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호

나. 제2종 전용주거: 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호

다. 제1종 일반주거: 저층주택 중심의 주거환경 조성

라. 제2종 일반주거: 중층주택 중심의 주거환경 조성

마. 제3종 일반주거: 중고층주택 중심의 주거환경 조성

바. 준주거: 주거기능에 상업 및 업무기능 보완

- 상업지역

가. 중심상업: 도심, 부도심의 상업, 업무기능 확충

나. 일반상업: 일반적인 상업 및 업무기능 담당

다. 근린상업: 근린지역의 일용품 및 서비스 공급

라. 유통상업: 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진

- 공업지역

가. 전용공업: 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용

나. 일반공업: 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치

다. 준공업: 경공업 수용 및 주, 상, 업무기능의 보완

- 녹지지역

가. 보전녹지: 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간 보전

나. 농업적 생산을 위하여 개발을 유보

다. 보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용

▶ 관리지역

- 보전관리: 보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우

- 생산관리: 농업, 임업, 어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우

- 계획관리: 도시지역 편입이 예상, 계획 및 체계적 관리 필요

▶ 농림지역: 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요

▶ 자연환경보전지역: 자연환경 등의 보전과 수산자원의 보호 및 육성

* 용도지역 = 땅

* 용도지구 = 건물

- 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구

* 용도구역 = 행위제한

- 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역 (-> 건물은 안 돼요)

2. 용적률과 건폐율

▶ 건폐율

- 한 필지의 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 바닥면적이라고 생각하면 된다.

- 예를 들어, 100평의 토지가 건폐율 50%에 해당한다면, 그 토지에 지을 수 있는 건축물의 바닥면적은 50평을 넘어서는 안된다는 의미이다.

▶ 용적률

- 용적률이란 한 필지의 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적을 말한다.

- 예를 들어, 100평의 토지가 용적률 200%에 해당한다면, 그 토지 위에 지을 수 있는 건축물 바닥면적의 합계가 200평을 넘어서는 안된다는 의미다. 즉, 대지면적에 대해 2배를 넘을 수 없다는 의미이고, 용적률이 300%이면 3배를 넘을 수 없다는 것이다.

건폐율 와 용적률을 하나의 그림으로 정리하면 아래와 같다.

* 다세대 주택은 각 호실마다 주인이 다른 경우이고, 다가구 주택은 1명이 모든 호실의 주인인 것이다.